Tiền điện: Mọi tháng trả 2tr5.
Tháng này xài điện hơi hoang vào buổi sáng. Trả 176K sau khi lắp điện mặt trời & bán điện cho nhà nước.
SMA Solar Technology .de, 4.68kWp, REE lắp.
Thứ Bảy, 12 tháng 9, 2020
Thứ Bảy, 5 tháng 9, 2020
#taitran case long call của softbbank làm ck Mỹ bay 800d ngày 4/9/2020
------------------
Đừng hỏi Tổ quốc đã làm gì cho ta. - John F. Kennedy. Báo cáo kết quả quà cháu tặng mọi người ngày 2/9/2020.
Thấy thị trường xuống không? Do Softbank đấy.
Timeline
Tối thứ 4 2Sep, cháu lên hướng dẫn cách mớ Long Call hoạt động. Báo TRƯỚC nhé.
Sáng thứ 5 3Sep, NASDAQ sập.
Thứ 6 4Sep, Việt Nam xuống, đánh gãy trend tăng ầm ầm mấy hôm trước.
Thứ 6 4Sep, Mỹ xuống ngày thứ 2.
Xem đây
https://www.facebook.com/533516692/posts/10158100401236693
và đây
https://www.facebook.com/533516692/posts/10158101778826693
Cục diện: Softbank Long Call.
Hướng dẫn tính xác suất Softbank tất tay chơi tiếp bong bóng công nghệ
Trong ảnh ngày 2Sep đã giải thích cách hoạt động của phe Long.
Phe Short làm ngược lại, gồm
* Đè xuống để ép Call phải stay out of the money.
* Delay việc phải mua cổ phiếu cover vị thế short.
Hãy NHẨM
* Tỷ lệ đòn bẩy của mớ Long Call mà Softbank đang nắm.
* How deep Out of the Money của mớ Long Call.
* Exposure của chứng khoán cơ sở tương ứng mớ Long Call.
* Giá trị nội tại intrinsic value của mớ Long Call. Giả định đúng lý thuyết là Call premium là sunk cost.
Mấy cái này là một. Cùng cách tính. Tính intrinsic value thì chém gió hơn.
Đòn bẩy trung bình trọng số là 12.5 lần.
Exposure là 50 tỷ. Đừng nhìn Softbank chỉ cầm gần 3 tỷ chứng khoán cơ sở mà khinh.
Nhẩm kiểu gì? Black Scholes đạo hàm từng phần 5 biến thôi, rất đơn giản.
Số này nghĩa là: not too out of the money.
Softbank cược vượt điểm hoà vốn thật.
Nghĩa là xác suất Masa-san tất tay đẩy Long tiếp cao.
Tài định lượng được nghĩa là các bên Short cũng tính hết rồi.
Nghĩa là cuộc chiến Softbank vs. Short sẽ có bên nhường.
Bạn nào cho rằng "chỉ là chỉnh" đã sai. Bên Short đang đập xuống.
----------------
Ai tính bắt đáy tech nên đọc: Softbank và cú option đẩy tech thần thánh (và cũng hi sinh sau 2 hôm vừa rồi)
[Bạn nào trade tech nên đọc, đi dạy options càng nên đọc, vì very interesting case, ai đang đi học càng nên đọc]
Rồi bắt đầu:
Fact: Anh Softbank đang ôm một đống call options của tech - Công nhận, năm nay chỗ nào sụp chỗ đó có anh.
Rumour: Có người tố anh đứng sau đợt lên cái vù và sụp cái ào của tech.
Câu chuyện bắt đầu thế này:
Trong hơn 1 tháng nay giang hồ IB chuyền tay nhau một cái findings rất khó hiểu là cổ phiếu lên mà sao VIX lên không xuống.
VIX là một cái chỉ số được giới truyền thông gọi là fear index, là kiểu như nói VIX tăng thì cổ phiếu giảm. Mà đợt này VIX tăng cùng chiều với cổ phiếu. Tại sao?
Cuối cùng, giang hồ phát hiện là do lượng giao dịch call options tăng đột biến, nhất là call của cổ phiếu Nasdaq. Vì sao số call tăng đột biến thì cổ phiếu Nasdaq tăng? VIX thì liên quan gì?
☠️ [PHẦN NÀY CÓ THỂ BỎ QUA NẾU BẠN KHÔNG INTERESTED VỀ VIX, bạn có thể kéo xuống hết dấu đầu lâu đọc tiếp]
Trước tiên nói VIX.
Về thực chất, VIX chỉ là một cái implied volatility tính ra từ options, mà cụ thể là cái standard deviation tính ra từ giá options (bạn nào đọc tới đây mà thấy khó hiểu là phải tội nghiệp tui đi dạy derivatives cho students).
Hiểu dân dã là từ giá của các out-of-money put options và call options, dân tình CBOE tính ra một cái standard deviation, nhân nó cho 100, là VIX thần thánh.
Điều đó nghĩa là khi dân tình mua put hay call options điên cuồng, giá 2 cái đó tăng, thì VIX tăng.
Bà con giải nghĩa VIX thành fear index là dựa trên lý lẽ là thường khi nhà đầu tư chuyên nghiệp thấy tình hình không ổn sẽ đi mua put options hedge lại danh mục, đẩy giá put nên sẽ tạo ra lực đẩy VIX tăng. Như vậy đúng là khi dân tình sợ gì đó thì VIX sẽ tăng.
Nhưng thật ra khi dân rất bullish, đi mua toàn OTM call option thì cũng đẩy VIX tăng.
Cho nên watch VIX là phải rất cẩn thận, vì bản thân cái construct của nó không ai biết nó là giống gì, at most là nó measure market volatility thôi (vì dựa trên standard deviation). Tạp chí nghiên cú quốc tế có đăng rồi, nhưng không ai đọc, tất nhiên, tui sure là nhiều người làm nghiên cú cũng không thèm đọc.
☠️
[RỒI TIẾP PHẦN HẤP DẪN]
Lý do VIX tăng cùng chiều với cổ phiếu, đặc biệt là Nasdaq được lý giải khi dạo gần đây trader phát hiện ra có 1 con "cá voi Nasdaq" mua một lượng khủng call options cổ phiếu Nasdaq. Lượng trade này với một số funds manager kỳ cựu là một trong những trade lớn nhất trong vòng ... 20 năm qua (xem chart, cái đường màu đỏ lên bất thường gần đây).
Quote:
“These are some of the biggest trades I’ve seen in 20 years of doing this,” said one derivatives-focused US hedge fund manager. “The flow is huge.” 😅
😎🤩Bà con truy tìm tung tích con đó mãi đến hôm qua FT mới rón rén đăng 1 bài, con cá voi đó là anh SON Softbank (do anh phải file report với SEC)!
Nói chung năm nay vụ nào crash anh cũng có mặt hết. 😘
Bài FT còn đi xa hơn khi ngầm chỉ ra anh chính là tay to ác ôn đằng sau đẩy giá tech. 😎
Lý do là khi anh mua 1 đống tech call options, mấy bank bán call sợ quá phải ra mua cổ phiếu để hedge lại, tại nếu đến khi anh exercise mà không có hàng giao ra thị trường quét hàng thì giá còn mắc nữa. Kết quả là anh Softbank mua options càng dữ thì giá cổ phiếu underlying càng lên.
"... dynamics around options meant the heavy purchases forced banks on the other side of the trades to hedge themselves by buying stocks, in a “classic ‘tail wags the dog’ feedback loop”.
Mà ở hàng underlying stocks, anh đang nắm 2 tỷ Amazon, Alphabet, Microsoft and Tesla. Không có Apple và FB nha.
Tui theo anh 3 thằng đầu, con sau nhường cho anh chơi. Nhưng nghĩa là anh chơi options anh kéo luôn cả cái danh mục underlying 2 tỷ của anh lên mấy chục phần trăm. Khôn quá trời.
Until nó crash 2 hôm rồi. Một số giang hồ bạn tui đồn là có một vài hedge funds canh thấy chín muồi nó ra 1 loạt lệnh trigger sell signals của machines, mục tiêu là canh anh ở đỉnh dập anh. Trong đó có 1 cái tên bị nghi ngờ liên quan mật thiết đến 1 trading house đang ở chiều bên kia của cái đống call của anh Son. 😁
Nếu tình hình crash tiếp tục, số hàng call options của anh sẽ lỗ nặng, mà khi anh unwind position đó ra thì bank ở chiều kia cũng sẽ bán cổ phiếu ra (không còn nhu cầu hedge). Thị trường cổ phiếu tech vì vậy có thể rớt tiếp.
Câu hỏi ở đây sẽ là liệu anh có unwind position không hay anh top up chơi tới? Theo kinh nghiệm của tui về anh Son, anh sẽ chơi tiếp. Nghĩa là anh sẽ tiếp tục đẩy cái bubble tech stock lên nữa.
One banker familiar with the latest options trading activity said Thursday’s market pullback would have been PAINFUL for SoftBank, but he expected the buying to resume. A larger and longer-lasting stock market decline would be more damaging for this strategy, and would probably involve rapid declines, he added.
Như thông thường, Softbank im lặng với những bài cáo buộc của FT.
"Softbank declines to comment."
Nói túm lại, khi bạn đang oánh tech mấy tháng nay, nhất là các big tech kể trên, bạn có thể đang nằm trong một cái game của các tay to (partner banks ở chiều đối lại của Softbank tất nhiên là phải thập đại cao thủ của trading houses), chứ không phải bạn là siêu nhân gì đâu. 😇
Vì vậy, trước khi bắt đáy tech phải hiểu tình thế hiện tại. Thị trường tech đang vừa bị các bạn Robinhood đẩy, vừa bị con cá voi này đẩy. 2 nhóm đều là thuộc loại đánh liều tới chết. Bạn không lên tàu thì sợ lỡ tàu, lên thì phải biết là bạn lên tàu của ai.
Rồi vậy nên bắt đáy sao?
Xem post sau sẽ rõ. Đủ 300 like tui post tiếp (thường mấy cái post về thị trường này không quá 200 like nên chắc là tui không cần post tiếp đâu) 😇😅
--------------------
Tặng miễn phí công cụ PHÍM HÀNG cách Softbank đánh toàn thế giới kể cả Việt Nam.
1. Cách thực hiện:
Dịch ngược (reverse engineer) từ các báo cáo công khai và chính thức của Softbank gửi Uỷ ban chứng khoán.
So với dữ liệu thực về hiện trạng hợp đồng quyền chọn đang giao dịch ngày 4-Sep-2020.
2. Vì sao Softbank ảnh hưởng toàn thế giới.
Vì hành động của Softbank ảnh hưởng thị trường Mỹ.
Việt Nam đã đi y chang phím. Bị tạm thời gãy trend, chịu ảnh hưởng của Mỹ.
Click đây xem chi tiết nè
https://www.facebook.com/taitran/posts/10158105682566693
3. Tính Softbank để chi?
PHÍM HÀNG: Xác suất thắng của Softbank cao thì Softbank sẽ chơi Bull tiếp đó.
Ảnh hưởng Việt Nam lẫn chứng khoán toàn cầu đó.
4. Nhầm lẫn đã thấy: Softbank mua gì có 2 tỷ USD chứng khoán.
Thông tin đúng:
Exposure của Softbank gồm
Gần 3 tỷ chứng khoán cơ sở.
50 tỷ exposure tạo ra do quyền chọn mua đang cầm.
Nguồn: đọc báo cáo gửi Uỷ ban chứng khoán.
Để dễ hình dung, riêng số exposure trứng này to gần bằng tài sản của Warburg Pincus - cổ đông lớn MoMo và JV với Becamex.
5. Nhầm lẫn có thể diễn ra: Quỹ lớn dùng ít đòn bẩy.
Thông tin đúng: Softbank dùng đòn bẩy ít nhất 12.5 lần.
Cách thực hiện: reverse engineer từ báo cáo gửi Uỷ ban chứng khoán.
6. Câu hỏi kỹ thuật đã nhận: Các cách tính dùng cho quyền chọn kiểu Âu, vậy quyền chọn kiểu Mỹ ra sao?
Trả lời: Mỹ thì xem thêm θ.
Xem biểu đồ dễ hiểu hơn. Âu là xám và vàng. Mỹ là xanh và cam. Mỹ hội tụ đến Âu với gia tốc dương.
Các giáo sư gọi việc Mỹ biến thành Âu là thối rữa (decay).
7. Vì sao chia sẻ.
Thay vì bắt tính đạo hàm từng phần 6 biến lại thì thôi đưa luôn cái Excel tính sẵn cho dễ hiểu.
8. Chia sẻ này miễn phí, không yêu cầu like share comment gì cả. Nếu bạn thấy hữu ích thì có thể chia sẻ cho bạn bè.
Ngoài ra, nếu đã lỡ like cái status câu like của thầy giáo nào liên quan đến nội dung cổ phiếu công nghệ,
thì xem xét UNLIKE cái status câu like đó.
Thầy giáo gì làm như hot girl bán kem trộn 😌
Link download bản công khai
Bản đầy đủ thì cũng không có gì bí mật, không cần phải giấu, chỉ là không nhất thiết dễ hiểu như bản công khai này.
Thứ Tư, 2 tháng 9, 2020
10 group fb liên quan tới sàn TMĐT
Danh sách 10 Group facebook mình vào thường xuyên nhất liên quan đến việc kinh doanh trên Sàn TMĐT. Tất tần tật từ tổng quan cho đến làm content , thủ tục hải quan xuất nhập khẩu cho đến làm hình ảnh nội dung , tăng review cho đến tuyển dụng.
----
Có thêm cộng đồng nào chất lượng comment thêm cho anh em học hỏi nhé
----
ECOMME GROUP - Cộng đồng eCommerce Việt Nam -> Group lớn nhất tuy nhiên số lượng bài chuyên về Sàn còn ít
https://www.facebook.com/groups/ecommegroup/
----------
Biệt đội Trăng Đen -> Giúp anh em hiểu hơn về truyền thông và làm thương hiệu tốn ít tiền cho sp đặc biệt OEM, Private laber
https://www.facebook.com/groups/bietdoitrangden
------------
Viết hay không bằng hay viết -> Học làm content chất lượng seeding chứ ko spam tool
https://www.facebook.com/groups/luyenvietmoingay
------------
Lazada Thúc Đẩy Doanh Số - Phát Triển Bền Vững -> Không phải group chính thức của Lazada tuy nhiên chất lượng bài viết rất ổn
https://www.facebook.com/groups/lazadasupport/
------------
Nghiện Review - Nhận Tiền Mặt -> Giúp cho anh em có được vài trăm đánh giá vài trăm lượt mua thật 100% không bao giờ sợ khóa shop
https://www.facebook.com/groups/3048392801905133
------------
Cộng đồng Designer Việt Nam -> Tìm nhân viên thiết kế hoặc ý tưởng thiết kế trên sàn TMĐT
https://www.facebook.com/groups/VietDesigner.Net/
------------
Tuyển dụng & Việc làm cho sàn TMĐT ( Shopee/ Tiki/ Lazada/ Sendo)
https://www.facebook.com/groups/635282257061421/
------------
Lập nghiệp với Shopee- Group chính thức của shopee hỗ trợ người bán hàng
https://www.facebook.com/groups/LapnghiepvoiShopee/
------------
Cộng đồng nhà bán hàng Lazada
https://www.facebook.com/groups/congdongnhabanhanglazadavietnam
------------
Cộng đồng nhà bán hàng Tiki
https://www.facebook.com/groups/sellertiki/
------------
Giải đáp thủ tục Hải quan -> làm nhập khẩu chính ngạch hỏi gì lên đây là nhanh nhất
https://www.facebook.com/groups/giaidapthutuchaiquan/
Ngoài ra các link Youtube học viện Shopee tiki lazada đều full stack kiến thức chuẩn bài bản
Shopee Uni Vietnam
https://www.youtube.com/channel/UCuyp0m3uhdxR58bim_tjjJg
Lazada Học viện
https://www.youtube.com/channel/UCp1Oc_1nBNVkDcFN1eh5hSw
Học viện Tiki
https://www.youtube.com/channel/UCRGSKQSFZ7eNZeCXFCTvgbQ
Trà Bô
Ps Suýt quên mất 1 Cộng đồng tối 12h đêm làm việc xong căng thẳng thì vào giải trí VSBG
https://www.facebook.com/groups/12giodem/
TaiTran công cụ lọc và theo dõi chứng quyền
Chia sẻ công cụ đơn giản theo dõi & lọc chứng quyền. Không yêu cầu like share comment gì cả.
Vì sao theo dõi
* Thị trường đang có 93 long chứng quyền. Trong đó có nhiều chứng quyền trên một cổ.
* Giá trị chứng quyền đi theo nguyên lý giá trị của phái sinh: phái sinh phụ thuộc biến động thị giá của công cụ cơ sở.
* Đối với các cổ phiếu có chứng quyền, chứng quyền biến động giá cao hơn cổ phiếu cơ sở rất nhiều. Vì thế, khi chọn đúng cổ phiếu, chứng quyền lên nhanh hơn, chấp cả thanh khoản thấp hơn.
* Dùng bảng điện của công ty chứng khoán bị rối. Thôi tự mình tính cho tập trung.
* Mục tiêu: chọn được cơ sở rồi thì chọn tiếp chứng quyền nào.
Cách sử dụng:
* Nhập liệu tất cả các chứng quyền của các cổ phiếu quan tâm.
* Cổ phiếu nào có nhiều chứng quyền thì dùng = Cell gốc chứ không cần nhập lại.
* Nhìn Break-even, to Break-even, Basis để ra quyết định chọn mã nào.
Pitfall
* Có 2 cách hưởng lãi từ chứng quyền: hoặc lãi rồi thì bán trước đáo hạn, hoặc ôm đến đáo hạn hưởng lãi qua điểm hoà vốn NẾU CÓ.
* Intrinsic value cao chưa chắc C tăng mạnh. Mã có intrinsic value thấp hơn lại tăng mạnh hơn do tổ chức phát hành tạo thanh khoản tốt hơn không chừng.
Download bản công khai ở comment đầu tiên.
Bản không công khai thì
* Có lọc sẵn những mã nên quan tâm 🤣
* Thị giá có cập nhật.
* Bộ Conditional Formatting ngon hơn
Thứ Bảy, 29 tháng 8, 2020
#taitran fed trái phiếu chứng khoán và vàng
Không phải chỉ doanh nghiệp Việt, investment banker Việt miệt mài bán trái phiếu. Mỹ bán trái phiếu nguyên tháng 8.
Nhìn biểu đồ.
Lợi tức trái phiếu là món ảnh hưởng:
* Chính phủ, doanh nghiệp vay đắt hơn.
* Chi phí dùng vốn vay tăng cao => giảm lãi => giảm bonus. May quá 2020 không có bonus khỏi tính.
* Cạnh tranh vốn với cổ phiếu, vàng, hợp đồng thương phẩm, các phái sinh.
* Lãi cá nhân đi vay / cho vay.
* Nợ xấu.
* Ảnh hưởng qua lại lãi suất chiết khấu. Lãi suất chiết khấu ảnh hưởng mọi thứ: mô hình định giá tài sản dạy trong quyển Equity CFA level 2, mô hình định giá fixed income dạy trong quyển Fixed Income CFA level 1, tất cả các phái sinh, chi phí cơ hội của mọi loại tài sản, mọi sản phẩm vay.
Rủi ro lợi tức KHÔNG thể phòng hộ bằng cách đa dạng hoá danh mục bằng cách đầu tư nhiều tài sản khác nhau (tương quan correlation ρ gần -1).
Lý thuyết dạy phòng hộ rủi ro lãi suất với cách cơ bản nhất, dễ hiểu nhất thì xem trong hình.
Này dạy cho sinh viên năm 2 cử nhân tài chính. Này toán lớp 3 phổ thông, chưa cần dùng đạo hàm từng phần đa biến như Options.
Lý thuyết dạy phòng hộ rủi ro là:
Đang là chủ nợ (cầm trái phiếu / mortgage / fixed income / CLO),
sợ lợi tức lên,
thì huy động bằng sản phẩm nợ,
với rủi ro lãi suất sản phẩm huy động bằng rủi ro lãi suất mình đang cho vay.
Khi đó, [phần lợi từ huy động XONG RỒI giá lên] bù (offset) [lỗ giá sản phẩm nợ đang cầm].
Cổ phiếu thì còn giữ để giữ quyền biểu quyết nếu đáng kể.
Cho người ta vay thì giữ quyền lôi người ta ra toà, hưởng thứ tự ưu tiên thanh lý tài sản trả nợ (seniority of claim).
Cầm quyền này làm gì.
Lợi tức thấp quá, và
FED bảo kê.
Thì bán trái, mua trứng.
Bán trái thì giá trái giảm.
Giá trái giảm thì lợi tức lên.
Lợi tức lên thì vàng giảm.
Bond yield Mỹ rớt, Vàng lên https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=10159603398253268&id=702663267
Bond yield Mỹ tăng, Vàng giảm? https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=10159600800338268&id=702663267
#realstate taitran
--
Rủi ro lớn nhất của bất động sản là pháp lý.
Rủi ro lớn nhì là đóng băng.
Rủi ro giá của bất động sản dính đất thấp hơn 2 cái trên. Chạy hồi quy regression thì thấy implied volatility σ tối đa 30%.
--
Case study
Cháu thoái bớt vốn đất sân bay Long Thành vào 2019.
Vì sao 2019. Vì biết TRƯỚC là 2020 toang chứ sao.
Ngay sau khi cháu thoái, khu đấy tuột thanh khoản thảm hại.
Nếu có rao bán cũng giá ảo nhé, để cháu chỉ cách trả giá xuống (nếu chưa nắm giá).
Cháu thoái ngay đỉnh lân cận.
Giờ khu đó chờ quy hoạch, giải toả đền bù chứ làm gì.
Giả định near BEST case, chỉ kẹt thanh khoản đến 2022.
Xem đường màu xanh blue.
Số quá khứ đến 2019 IRR thật của khu quanh sân bay Long Thành.
IRR quá khứ này: cao gấp đôi lãi vay thế chấp, cháu không chắc cao hơn lãi vay tín chấp.
Giả sử vay thế chấp để mua thì để đó chịu lãi qua đóng băng, chả sao.
Sau đóng băng thì lại sôi động lại thôi.
Cho rộng rãi sau đóng băng thì tăng còn nhanh hơn IRR quá khứ nữa.
NHƯNG giữ qua đóng băng thì thực chất, IRR như đường cam.
Nhìn dốc (slope) của xanh blue và cam. Đoạn trước 2019 của xanh blue dốc hơn hẳn cam. Độ dốc là lãi IRR đó.
Giữ qua đóng băng thì IRR tuột xuống cỡ 14%, mà tính cho best case là có làm rồi đó chứ không ngâm thêm (hai) chục năm nữa.
--
2019, cháu rút ra đổ vào bất động sản dính đất khác.
Khẩu vị ưa thích nhì của cháu:
* Khu bị lãng quên,
và
* Chủ đầu tư không có tên tuổi gì.
Vì sao: Mình đàm phán với chủ đầu tư được cực kỳ nhiều hạng mục. Thậm chí mình được tự xây miễn đúng thiết kế nhìn ngoài vào và tỷ lệ khung nhà.
và
* Quận thương dân.
Vì sao: Có vấn đề với chủ đầu tư thì quận thương dân.
Khẩu vị ưa thích nhất thì phải lèm bèm nhiều chữ để miêu tả hơn.
Hiện tại cháu đang ở đường xám. Số đúng đến 2020. % tăng nhanh hơn.
* Dính đất nên không sợ khấu hao.
* Khu xây xong rồi nên không bị cannibalize.
* Khu dân ở thật, người mua ở đẩy giá lên, không phải chủ đầu tư hype đẩy => mình đang chơi với những người ngang mình, không phải chơi against chủ đầu tư => giảm rủi ro kẹp hàng ngã gãy cổ.
Giả định thận trọng (conservative) là tốc độ tăng giảm dần cho các năm sau.
--
Cái giá phải trả khi đi với chủ đầu tư cả có tí tên tuổi là: nghe không kiêu.
Cứ phải bám lấy những khu bị lãng quên, không mua bài PR, có dân ở thật, giá cứ thế mà lên.
--
Ở Việt Nam, Buy and Hold thì Hold: Đất, và giữ cổ phần đáng kể để giữ quyền biểu quyết trong công ty.
Còn Buy and Hold insignificant minority thì chúng biết ngay mình bị kẹp hàng mà chối. Nhục lắm.
--
------------------------------------
2. Giá bất động sản dính đất thì có các tính chất
a. Ở vị trí đủ ngon, chưa cần prime, thì giá không xuống.
b. Rủi ro không phải rủi ro giá, mà là
i. Dính pháp lý.
ii. Mua xong đóng băng.
iii. Dính tranh chấp.
iv. Mua xong quy hoạch có chỉnh sửa.
Worst case, implied price risk σ 30%.
c. So với giá khu xung quanh.
Hệ quả: giả định không có gì đặc biệt, thì so giá khu xung quanh là đoán gần đúng giá giao dịch.
d. Thời điểm vào có ảnh hưởng IRR không.
Đúng định nghĩa và cách tính IRR
Σ[CFi / (1+IRR)^i] = 0
Thay đổi thời gian vào KHÔNG thay đổi IRR.
Cách ra IRR:
Capital gain: CF0 và CFt, cộng
Operational income: Capitalization rate, và bán nông sản nếu có.
Từ IRR này, có thể dịch ngược lại IRR từng ngày một bằng cách dùng:
* XIRR, và
* Lập trình trial-and-error hoặc dễ hơn là Solver add-on.
Hệ quả: thay đổi thời gian tính KHÔNG thay đổi IRR.
Hệ quả: cách thẩm tra (due diligence) vẫn quy về so giá khu xung quanh.
Cái này các bạn làm land acquisition cho developer, các bạn ăn tiền bằng lướt đất rành.
Các bạn ăn tiền bằng lướt đất cá nhân không nhất thiết biết IRR, mà có cách tính nhẩm tương tự cùng ý nghĩa.
e. Có mua HỐ, trả giá quá cao.
Khi trả giá quá cao thì khá khó nói thế nào là giá trị hợp lý (fair value). Với sản phẩm thanh khoản cao thì có thị giá, cung/cầu diễn biến liên tục. Còn thanh khoản thấp hơn như đất thì tần suất thấp nên khó hơn.
Trả giá quá cao là do đàm phán và/hoặc tin marketing.
Lâu lâu có đứa làm land acquisition khoe gom đất underpriced.
Hệ quả: Vì 2a đến 2d, thẩm định đứa nào nói láo về IRR bất động sản dính đất thì tự đi mà gom thông tin từ:
* Chị bán nước,
* Anh giữ xe,
* Chị lao công,
* Cán bộ phường, xã,
--------------------------
1. Tiếp tục câu chuyện về các tập đoàn bất động sản có too big to fail không.
Theo đúng quy trình, cơ quan quản lý nói chuyện với chủ đầu tư, không nói chuyện với người mua nhà.
Giả sử chủ đầu tư fail thì vẫn ra sổ cho người mua nhà được.
2. Tiền lệ đã từng xảy ra.
* Có chủ đầu tư phá sản vì khủng hoảng tài chính toàn cầu. Có chủ đầu tư không được cơ quan quản lý nghiệm thu vì xây dựng công trình công cộng không đạt, làm cho có.
* Gom nhiều hộ dân lại. Làm kiến nghị lên, vẫn theo đúng quy trình làm việc nhà nước. Đi theo chuỗi cử tri đại diện dân thì theo đường HĐND. Đi theo chuỗi hành chính thì theo đường UBND. Chưa xài đến Party Card chưa biết.
* Theo đúng quy trình với quận, Sở tài nguyên môi trường, các cấp. Kết quả là các hộ dân được có sổ, bỏ qua (bypass) chủ đầu tư.
* Điều kiện quan trọng thứ nhất: Mọi thứ phải HỢP PHÁP, đúng quy hoạch, có giấy phép, có giấy tờ bằng chứng. Chứ còn làm bất hợp pháp, đưa hối lộ, rồi ăn vạ đổ thừa bên nhận hối lộ làm sai thì chủ nhà cũng sai bét rồi.
* Điều kiện quan trọng thứ hai: Timing. Không phải timing giá thị trường, mà là timing pháp lý. Về pháp lý thì có các window mở ra cho làm, phải biết các window đó mà chui. Chui ngu u đầu.
Kết quả: Có sổ xong, giá tăng gấp 3.
Vì sao giá tăng ghê thế. Nhai đi nhai lại: pháp lý là rủi ro lớn nhất của bất động sản.
3. Một ví dụ về chủ đầu tư dễ thương
Một công ty con rất bé của Resco.
Công ty con của Resco hội tụ các yếu tố ngon sau:
* Làm những khu bị lãng quên. Là những khu dân đông đúc, nhu cầu ở thật, nhưng không bị marketing hype lên làm giá.
* Làm những dự án bị lãng quên. Là những khu chưa phải cạnh tranh về giá khi nhào vào mua.
* Công ty nhà nước nên rất cẩn thận pháp lý. Giảm rủi ro pháp lý cho mình.
* Làm những dự án ở khu bị lãng quên, nên dễ thương.
* Chả thèm tỏ vẻ sang chảnh gì. Xây là xây.
Công ty con của Resco:
* Cho cháu IRR cao hơn những khu hot ầm ầm trên báo. Vì không hot ầm ầm thì giá đầu vào thấp vì đang bị lãng quên. Xây xong giá tự lên vì dân ở thật.
* Cho cháu cắm sâu hết nấc can thiệp vào cái nhà xây lên. Ví dụ: độ nghiêng của nhà tắm, uốn cong thép khung để cách âm, cách âm, chống thấm...
Khu bị lãng quên là:
* Dân ở thật.
* Không bị hype. Không bị marketing. Ít bị làm giá.
* Vì dân ở thật, nên mình đang chơi với dân ngang hàng mình, chứ không phải chơi against chủ đầu tư. Chơi against chủ đầu tư dễ chết.
* Có không gian để mình tạo ra giá trị xã hội ở khâu pháp lý.
4. IRR
IRR 23% chắc chắn bị khinh thấp.
IRR 23% đều đặn trong 30 năm thì khó.
IRR 23% 30 năm là gấp 500 lần vốn.
23 là con số ngon vì
* Vô tình tính ra có dự án IRR 23%.
* Số nguyên tố prime number. Cho một chốt chặn rất lớn, [số số nguyên tố / số số nguyên] tiệm cận 0. Không cho chốt chặn, [số số nguyên tố / số số nguyên] không xác định được.
5. Hệ quả
Bất động sản chả too big to fail đâu.
Công ty bất động sản tiêu chả sao.
Làm ra sổ cho dân thì không gây bất ổn xã hội.
Trên lý thuyết, sở hữu chung cư là sở hữu lâu dài. Sau 50 năm, chủ đầu tư có trách nhiệm tái định cư cho chủ hộ. Chắc chủ đầu tư sống được 50 năm hông?
Chắc thẻ trọn đời của California xài được trọn đời hông? Chắc California hông phá sản hông?
Các chủ đầu tư đẹp và sang trọng thì
Các em sales có kỹ năng để làm mình tưởng mình không nghèo.
Các em sales có kỹ năng để làm mình tưởng mình không ngu.
Các em sales có kỹ năng để làm mình tưởng mình trung lưu cmnr chứ không phải đúng bản chất dân nghèo thành thỵ.
Cứ tưởng mình không nghèo hoặc tưởng mình không ngu là chết vì kẹp bi.
-----------------------------------
Về khía cạnh người mua nhà,
Mua nhà Him Lam có lãi capital gain và IRR tốt nhé.
Lại được đàm phán nhiều thứ, mà không đàm phán được với các chủ đầu tư khác.
Vụ đàm phán này thích ở chỗ mình tăng involve vào hoàn thiện và IRR của mình.
Nhìn vui: Him Lam giúp Novaland làm Sunrise City ban đầu. Sau khi Sunrise đã thành hình rồi thì Him Lam xây ngay bên cạnh, chả tốn công & chi phí marketing gì mấy. Còn khai phá khu mới thì cứ phải đuổi bò đuổi khỉ.
Khớp với một khẩu vị bất động sản của cháu là
i. Không nhất thiết đi theo hype.
ii. Đàm phán được nhiều.
iii. Nhu cầu ở thật và/hoặc đã thành hình.
KHÔNG quảng bá Him Lam. Quan sát thấy thế thì bảo thế thôi.
Thứ Tư, 8 tháng 7, 2020
Cần Tư duy đúng và dự phóng đúng
* Nếu mình không biết là cuối 2019 bung ra đầu tư thì 2020 sẽ thảm do dịch, trong khi người khác biết trước, thì lỗi 100% do mình.
* Nếu mình không bảo toàn vốn + thu tiền về vào cuối 2019, để 2020 trở tay không kịp, thì lỗi 100% do mình. Cấm bay đến 16-Sep, tiền nước ngoài không vào được.
Ví dụ: Bridgewater bung đầu tư quá sớm, toang ngay 20% (trước khi hồi phục).
* Nếu mình kỳ kèo, không chốt kèo cho xong cuối 2019, để đến 2020 khó vào kèo hơn, thì lỗi 100% do mình.
* Ra quyết định sai, rồi cắm đầu làm mà không ra kết quả, hay ra kết quả rất kém, thì nỗ lực chỉ cực thân. Ra quyết định đúng đỡ hơn rất nhiều.
* Với giao thương, di chuyển, đầu tư, công nghệ, thế giới này đã không còn là "cần cù bù thông minh" nữa rồi. Những cú shock lớn kéo cả khu vực, hay Covid-19 ảnh hưởng toàn thế giới.
* Dạy trẻ dự phóng đúng quan trọng hơn dạy siêng năng. Chỉ dạy siêng năng mà không dạy dự phóng đúng là dạy sai. Sai ở chỗ cắm đầu làm không ra.
* Không làm gì không thêm tiền nhưng không mất tiền. Làm sai chắc chắn mất tiền. Điều kiện xấu hoặc đang trên đà xuống thì xác suất làm sai cao hơn đúng.
* Những năm như 2020 giống như đi rừng bị bẫy cắm vào chân không gỡ được, và đã gọi điện kêu cứu. Nằm im cho rỉ máu từ từ thì vẫn sống đến khi người khác đến cứu, hoặc ít nhất xác suất sống cao hơn. Cố giãy thì máu phọt ra chết luôn. Làm việc cũng vậy. Đầu tư càng vậy.
* "Tư duy tích cực" rồi ra hành động sai thì là ngớ ngẩn chứ chả phải tích cực. Tư duy sao mà ra hành động đúng mới là tư duy.
* Mình dự phóng sai còn đối thủ / người khác đúng thì mình tiêu chắc, cho dù là ngành nào, nghề nào, vị trí nào, vai trò nào.
* Nếu làm ở tổ chức, lỗi của mình lây ra cộng sự và gia đình họ.
Đăng ký:
Bài đăng (Atom)