--
Rủi ro lớn nhất của bất động sản là pháp lý.
Rủi ro lớn nhì là đóng băng.
Rủi ro giá của bất động sản dính đất thấp hơn 2 cái trên. Chạy hồi quy regression thì thấy implied volatility σ tối đa 30%.
--
Case study
Cháu thoái bớt vốn đất sân bay Long Thành vào 2019.
Vì sao 2019. Vì biết TRƯỚC là 2020 toang chứ sao.
Ngay sau khi cháu thoái, khu đấy tuột thanh khoản thảm hại.
Nếu có rao bán cũng giá ảo nhé, để cháu chỉ cách trả giá xuống (nếu chưa nắm giá).
Cháu thoái ngay đỉnh lân cận.
Giờ khu đó chờ quy hoạch, giải toả đền bù chứ làm gì.
Giả định near BEST case, chỉ kẹt thanh khoản đến 2022.
Xem đường màu xanh blue.
Số quá khứ đến 2019 IRR thật của khu quanh sân bay Long Thành.
IRR quá khứ này: cao gấp đôi lãi vay thế chấp, cháu không chắc cao hơn lãi vay tín chấp.
Giả sử vay thế chấp để mua thì để đó chịu lãi qua đóng băng, chả sao.
Sau đóng băng thì lại sôi động lại thôi.
Cho rộng rãi sau đóng băng thì tăng còn nhanh hơn IRR quá khứ nữa.
NHƯNG giữ qua đóng băng thì thực chất, IRR như đường cam.
Nhìn dốc (slope) của xanh blue và cam. Đoạn trước 2019 của xanh blue dốc hơn hẳn cam. Độ dốc là lãi IRR đó.
Giữ qua đóng băng thì IRR tuột xuống cỡ 14%, mà tính cho best case là có làm rồi đó chứ không ngâm thêm (hai) chục năm nữa.
--
2019, cháu rút ra đổ vào bất động sản dính đất khác.
Khẩu vị ưa thích nhì của cháu:
* Khu bị lãng quên,
và
* Chủ đầu tư không có tên tuổi gì.
Vì sao: Mình đàm phán với chủ đầu tư được cực kỳ nhiều hạng mục. Thậm chí mình được tự xây miễn đúng thiết kế nhìn ngoài vào và tỷ lệ khung nhà.
và
* Quận thương dân.
Vì sao: Có vấn đề với chủ đầu tư thì quận thương dân.
Khẩu vị ưa thích nhất thì phải lèm bèm nhiều chữ để miêu tả hơn.
Hiện tại cháu đang ở đường xám. Số đúng đến 2020. % tăng nhanh hơn.
* Dính đất nên không sợ khấu hao.
* Khu xây xong rồi nên không bị cannibalize.
* Khu dân ở thật, người mua ở đẩy giá lên, không phải chủ đầu tư hype đẩy => mình đang chơi với những người ngang mình, không phải chơi against chủ đầu tư => giảm rủi ro kẹp hàng ngã gãy cổ.
Giả định thận trọng (conservative) là tốc độ tăng giảm dần cho các năm sau.
--
Cái giá phải trả khi đi với chủ đầu tư cả có tí tên tuổi là: nghe không kiêu.
Cứ phải bám lấy những khu bị lãng quên, không mua bài PR, có dân ở thật, giá cứ thế mà lên.
--
Ở Việt Nam, Buy and Hold thì Hold: Đất, và giữ cổ phần đáng kể để giữ quyền biểu quyết trong công ty.
Còn Buy and Hold insignificant minority thì chúng biết ngay mình bị kẹp hàng mà chối. Nhục lắm.
--
------------------------------------
2. Giá bất động sản dính đất thì có các tính chất
a. Ở vị trí đủ ngon, chưa cần prime, thì giá không xuống.
b. Rủi ro không phải rủi ro giá, mà là
i. Dính pháp lý.
ii. Mua xong đóng băng.
iii. Dính tranh chấp.
iv. Mua xong quy hoạch có chỉnh sửa.
Worst case, implied price risk σ 30%.
c. So với giá khu xung quanh.
Hệ quả: giả định không có gì đặc biệt, thì so giá khu xung quanh là đoán gần đúng giá giao dịch.
d. Thời điểm vào có ảnh hưởng IRR không.
Đúng định nghĩa và cách tính IRR
Σ[CFi / (1+IRR)^i] = 0
Thay đổi thời gian vào KHÔNG thay đổi IRR.
Cách ra IRR:
Capital gain: CF0 và CFt, cộng
Operational income: Capitalization rate, và bán nông sản nếu có.
Từ IRR này, có thể dịch ngược lại IRR từng ngày một bằng cách dùng:
* XIRR, và
* Lập trình trial-and-error hoặc dễ hơn là Solver add-on.
Hệ quả: thay đổi thời gian tính KHÔNG thay đổi IRR.
Hệ quả: cách thẩm tra (due diligence) vẫn quy về so giá khu xung quanh.
Cái này các bạn làm land acquisition cho developer, các bạn ăn tiền bằng lướt đất rành.
Các bạn ăn tiền bằng lướt đất cá nhân không nhất thiết biết IRR, mà có cách tính nhẩm tương tự cùng ý nghĩa.
e. Có mua HỐ, trả giá quá cao.
Khi trả giá quá cao thì khá khó nói thế nào là giá trị hợp lý (fair value). Với sản phẩm thanh khoản cao thì có thị giá, cung/cầu diễn biến liên tục. Còn thanh khoản thấp hơn như đất thì tần suất thấp nên khó hơn.
Trả giá quá cao là do đàm phán và/hoặc tin marketing.
Lâu lâu có đứa làm land acquisition khoe gom đất underpriced.
Hệ quả: Vì 2a đến 2d, thẩm định đứa nào nói láo về IRR bất động sản dính đất thì tự đi mà gom thông tin từ:
* Chị bán nước,
* Anh giữ xe,
* Chị lao công,
* Cán bộ phường, xã,
--------------------------
1. Tiếp tục câu chuyện về các tập đoàn bất động sản có too big to fail không.
Theo đúng quy trình, cơ quan quản lý nói chuyện với chủ đầu tư, không nói chuyện với người mua nhà.
Giả sử chủ đầu tư fail thì vẫn ra sổ cho người mua nhà được.
2. Tiền lệ đã từng xảy ra.
* Có chủ đầu tư phá sản vì khủng hoảng tài chính toàn cầu. Có chủ đầu tư không được cơ quan quản lý nghiệm thu vì xây dựng công trình công cộng không đạt, làm cho có.
* Gom nhiều hộ dân lại. Làm kiến nghị lên, vẫn theo đúng quy trình làm việc nhà nước. Đi theo chuỗi cử tri đại diện dân thì theo đường HĐND. Đi theo chuỗi hành chính thì theo đường UBND. Chưa xài đến Party Card chưa biết.
* Theo đúng quy trình với quận, Sở tài nguyên môi trường, các cấp. Kết quả là các hộ dân được có sổ, bỏ qua (bypass) chủ đầu tư.
* Điều kiện quan trọng thứ nhất: Mọi thứ phải HỢP PHÁP, đúng quy hoạch, có giấy phép, có giấy tờ bằng chứng. Chứ còn làm bất hợp pháp, đưa hối lộ, rồi ăn vạ đổ thừa bên nhận hối lộ làm sai thì chủ nhà cũng sai bét rồi.
* Điều kiện quan trọng thứ hai: Timing. Không phải timing giá thị trường, mà là timing pháp lý. Về pháp lý thì có các window mở ra cho làm, phải biết các window đó mà chui. Chui ngu u đầu.
Kết quả: Có sổ xong, giá tăng gấp 3.
Vì sao giá tăng ghê thế. Nhai đi nhai lại: pháp lý là rủi ro lớn nhất của bất động sản.
3. Một ví dụ về chủ đầu tư dễ thương
Một công ty con rất bé của Resco.
Công ty con của Resco hội tụ các yếu tố ngon sau:
* Làm những khu bị lãng quên. Là những khu dân đông đúc, nhu cầu ở thật, nhưng không bị marketing hype lên làm giá.
* Làm những dự án bị lãng quên. Là những khu chưa phải cạnh tranh về giá khi nhào vào mua.
* Công ty nhà nước nên rất cẩn thận pháp lý. Giảm rủi ro pháp lý cho mình.
* Làm những dự án ở khu bị lãng quên, nên dễ thương.
* Chả thèm tỏ vẻ sang chảnh gì. Xây là xây.
Công ty con của Resco:
* Cho cháu IRR cao hơn những khu hot ầm ầm trên báo. Vì không hot ầm ầm thì giá đầu vào thấp vì đang bị lãng quên. Xây xong giá tự lên vì dân ở thật.
* Cho cháu cắm sâu hết nấc can thiệp vào cái nhà xây lên. Ví dụ: độ nghiêng của nhà tắm, uốn cong thép khung để cách âm, cách âm, chống thấm...
Khu bị lãng quên là:
* Dân ở thật.
* Không bị hype. Không bị marketing. Ít bị làm giá.
* Vì dân ở thật, nên mình đang chơi với dân ngang hàng mình, chứ không phải chơi against chủ đầu tư. Chơi against chủ đầu tư dễ chết.
* Có không gian để mình tạo ra giá trị xã hội ở khâu pháp lý.
4. IRR
IRR 23% chắc chắn bị khinh thấp.
IRR 23% đều đặn trong 30 năm thì khó.
IRR 23% 30 năm là gấp 500 lần vốn.
23 là con số ngon vì
* Vô tình tính ra có dự án IRR 23%.
* Số nguyên tố prime number. Cho một chốt chặn rất lớn, [số số nguyên tố / số số nguyên] tiệm cận 0. Không cho chốt chặn, [số số nguyên tố / số số nguyên] không xác định được.
5. Hệ quả
Bất động sản chả too big to fail đâu.
Công ty bất động sản tiêu chả sao.
Làm ra sổ cho dân thì không gây bất ổn xã hội.
Trên lý thuyết, sở hữu chung cư là sở hữu lâu dài. Sau 50 năm, chủ đầu tư có trách nhiệm tái định cư cho chủ hộ. Chắc chủ đầu tư sống được 50 năm hông?
Chắc thẻ trọn đời của California xài được trọn đời hông? Chắc California hông phá sản hông?
Các chủ đầu tư đẹp và sang trọng thì
Các em sales có kỹ năng để làm mình tưởng mình không nghèo.
Các em sales có kỹ năng để làm mình tưởng mình không ngu.
Các em sales có kỹ năng để làm mình tưởng mình trung lưu cmnr chứ không phải đúng bản chất dân nghèo thành thỵ.
Cứ tưởng mình không nghèo hoặc tưởng mình không ngu là chết vì kẹp bi.
-----------------------------------
Về khía cạnh người mua nhà,
Mua nhà Him Lam có lãi capital gain và IRR tốt nhé.
Lại được đàm phán nhiều thứ, mà không đàm phán được với các chủ đầu tư khác.
Vụ đàm phán này thích ở chỗ mình tăng involve vào hoàn thiện và IRR của mình.
Nhìn vui: Him Lam giúp Novaland làm Sunrise City ban đầu. Sau khi Sunrise đã thành hình rồi thì Him Lam xây ngay bên cạnh, chả tốn công & chi phí marketing gì mấy. Còn khai phá khu mới thì cứ phải đuổi bò đuổi khỉ.
Khớp với một khẩu vị bất động sản của cháu là
i. Không nhất thiết đi theo hype.
ii. Đàm phán được nhiều.
iii. Nhu cầu ở thật và/hoặc đã thành hình.
KHÔNG quảng bá Him Lam. Quan sát thấy thế thì bảo thế thôi.
